Problemi e scopo

Quando 10C è stata fondata nel 2008, l'organizzazione operava da una piccola sala riunioni condivisa e da uno spazio di coworking a Guelph, in Ontario. Man mano che i membri di 10C crescevano, l'organizzazione iniziò a considerare le opzioni per l'espansione, perché era importante garantire che il loro spazio fisico rispondesse alle esigenze del loro hub di innovazione sociale in continua evoluzione.

10C ha utilizzato il modello di finanza sociale di obbligazioni comunitarie per raccogliere capitali per l'acquisto e la ristrutturazione di 42 Carden Street, situato nel centro di Guelph. Il community bond è stato inventato nel 2010 dal Centre for Social Innovation (CSI), un'organizzazione con sede a Toronto che cerca di sostenere le organizzazioni non profit nella raccolta di capitali finanziari sfruttando il proprio capitale sociale.

Le obbligazioni comunitarie sono state impiegate con successo in tutto il Canada [1]. Sono particolarmente utilizzati come seconda ipoteca nell'acquisizione di immobili da parte di organizzazioni non profit, imprese sociali e enti di beneficenza. Questo immobile fisico lavora per fornire sicurezza ai detentori di obbligazioni che sono tipicamente membri della comunità locale. Ai titolari di obbligazioni comunitarie viene chiesto di investire con il rimborso del capitale e degli interessi in base alle entrate future previste dell'organizzazione. Le obbligazioni comunitarie agiscono per colmare il divario tra acconto e mutui. Sono in genere un investimento a rischio più elevato e non devono superare il 20% del valore stimato della proprietà [1]. Se il progetto va in default, gli obbligazionisti vengono pagati per secondi all'istituto finanziario che detiene la prima ipoteca.

Storia e contesto di sfondo

10C è stata fondata nel 2008 e inizialmente operava su una proprietà in affitto che ospitava le riunioni della comunità dell'organizzazione. Entro il 2013, era chiaro che lo spazio in cui operava 10C non poteva più soddisfare le esigenze dell'organizzazione in continua crescita, poiché non era né abbastanza grande né abbastanza accessibile per ospitare i numerosi eventi della comunità dell'organizzazione e i membri del coworking. Con questo in mente, l'organizzazione ha iniziato a cercare opportunità per creare, attraverso l'acquisto di una proprietà, un coworking comunitario su larga scala e un centro di eventi con l'aiuto di una piccola sovvenzione iniziale della Ontario Trillium Foundation. Entro il 2015, 10C ha concluso che un modello di proprietà era il miglior percorso da seguire per rispondere alle opportunità di partnership e garantire la sostenibilità.

Nel 2015, la co-fondatrice di 10C Julia Grady ha iniziato a valutare una proprietà storica nel centro della città di Guelph come potenziale luogo. Julia era alla ricerca di una proprietà a più piani situata in posizione centrale con un potenziale di sviluppo a lungo termine che consentisse all'organizzazione di soddisfare i propri bisogni e quelli della sua comunità. Nella primavera del 2016, a seguito di trattative con gli attuali proprietari locali, 10C ha acquistato 42 Carden Street, l'ex edificio Acker's Furniture, un importante edificio commerciale di 15.000 piedi quadrati. Il collega Guelph senza scopo di lucro, il Chalmers Community Services Center, è un collaboratore del progetto.

Tra il 2016 e il 2020, 42 Carden Street è stata riqualificata in un edificio completamente accessibile, caratterizzato da spazi di coworking open concept, un ascensore, sale riunioni insonorizzate, uno spazio per le arti creative, un'aula comunitaria sul tetto e una cucina commerciale. 10C ha ufficialmente iniziato le operazioni al 42 di Carden Street nel luglio 2017, quando sono stati completati i lavori di ristrutturazione preliminare.

Organismi di organizzazione, supporto e finanziamento

Per finanziare l'acquisto e la riqualificazione di 42 Carden Street, 10C ha perseguito un modello di finanziamento sociale. Questo modello prevedeva la creazione di una serie di offerte di obbligazioni comunitarie con investimenti di 140 membri della comunità, aziende e fondazioni. Circa 2,3 milioni di dollari canadesi sono stati raccolti per il progetto tra agosto 2015 e gennaio 2019 attraverso un finanziamento di capitale a lungo termine basato sulla comunità.

Tradizionalmente, i metodi di finanziamento per le organizzazioni senza scopo di lucro che acquistano e sviluppano immobili includono sovvenzioni e donazioni private. 10C ha scelto di perseguire le obbligazioni comunitarie come metodo di finanziamento principale del progetto perché, in quanto impresa sociale, l'organizzazione voleva integrare il rimborso a lungo termine del finanziamento nel modello di business. L'acquisizione di sovvenzioni sufficienti per finanziare l'intero progetto sarebbe stato un processo molto lungo e difficile data la tempistica, comcomplessità del progetto, e l'ammontare del capitale necessario per la riqualificazione dell'immobile. Inoltre, la raccolta fondi basata su donazioni potrebbe non essere stata un'opzione allettante per alcuni donatori, dato che i contributi del progetto non sarebbero stati idonei per le entrate fiscali.

Durante tutto il processo, 10C ha utilizzato la struttura del legame comunitario esistente sviluppata dal CSI. Seguendo questo modello, 10C ha sviluppato una serie personalizzata di obbligazioni. Ogni serie di obbligazioni prevedeva investimenti minimi, tassi di interesse, programmi di rimborso degli interessi e offerte totali variabili. Le obbligazioni di serie E ed F erano garantite da una seconda ipoteca sulla proprietà nel 2016 e richiedevano investimenti minimi rispettivamente di $ 1.000 CAD e $ 50.000 CAD. Le obbligazioni di serie G e H sono state emesse nel 2018 per sostituire il finanziamento della costruzione richiesto per il completamento del progetto e hanno richiesto investimenti minimi rispettivamente di $ 5.000 CAD e $ 15.000 CAD. I tassi di interesse del 3-5% dell'obbligazione si sono rivelati allettanti per gli investitori perché erano superiori ai certificati di investimento garantiti canadesi (GIC). Le obbligazioni avevano date di scadenza variabili da due anni a cinque anni dall'investimento iniziale.

Reclutamento e selezione dei partecipanti

Gli investitori comunitari di 10C sono stati i principali partecipanti al progetto di obbligazioni comunitarie. Questi investitori andavano dai singoli membri della comunità alle imprese e alle fondazioni locali. 10C ha utilizzato il capitale sociale dell'organizzazione per trovare individui disposti a investire capitale finanziario per il progetto. La co-fondatrice, Julia Grady, ha sfruttato la sua rete personale e la solida reputazione dell'organizzazione all'interno della comunità guelfa per identificare potenziali investitori. Per quei membri della comunità con cui la 10C aveva lavorato in precedenza, l'organizzazione ha adottato un approccio diretto e ha organizzato chiamate di inchiesta per discutere il progetto. Inoltre, 10C ha investito nei social media a pagamento per pubblicizzare il progetto dei bond comunitari in modo più ampio. Questi annunci hanno spinto i membri della comunità a contattare 10C se avevano interesse a investire.

Il metodo di maggior successo per assicurarsi potenziali nuovi investitori per il progetto è stato l'esplorazione dello spazio fisico durante i lavori di ristrutturazione. Quando gli investitori hanno potuto vedere la proprietà, sono stati in grado di immaginare meglio il progetto che prendeva vita. Un fattore chiave per attirare gli investitori è stato l'offerta di serie di obbligazioni che soddisfacessero le tolleranze al rischio degli investitori e i livelli di fondi disponibili per l'investimento. I singoli investitori si sono impegnati ciascuno tra $ 1.000 e $ 150.000 CAD per le obbligazioni, con un investimento medio di $ 16.600 CAD. Il punto di partenza relativamente accessibile per l'investimento ha consentito ai membri della comunità con diverse situazioni finanziarie e tolleranza al rischio di investire nel progetto, garantendo così un gruppo diversificato di investitori.

Mentre molti investitori hanno visto i Community Bond come una grande opportunità per investire in un'iniziativa di finanza sociale innovativa e redditizia, molti semplicemente si sono sentiti bene nel finanziare un progetto di arricchimento della comunità locale. Un sondaggio tra gli investitori condotto da Terrapin Social Finance ha rilevato che circa il 75% degli obbligazionisti di 10C viveva localmente, il 66% erano donne e il 66% aveva una laurea. La principale motivazione per gli investitori è stata l'impatto sociale, ma i contributi chiave includevano anche il tasso di interesse e il rischio di investimento. In totale, 140 investitori della comunità guelfa e oltre hanno investito un totale di $ 2.325.000 CAD.

Metodi e strumenti utilizzati

Il progetto Community Bond di 10C è una forma di finanziamento sociale. Il finanziamento sociale utilizza il capitale privato per raggiungere obiettivi sociali e ambientali fornendo sia un dividendo sociale che un ritorno economico per gli investitori [2]. La capacità di mobilitare capitale privato per il bene sociale consente agli investitori di contribuire finanziariamente a progetti guidati dalla comunità a beneficio della società. Gli strumenti di finanza sociale includono obbligazioni comunitarie, micro-prestiti, crowdfunding, fondi di investimento per la finanza sociale (SFF) e obbligazioni a impatto sociale (SIB) [2].

10C ha utilizzato le obbligazioni comunitarie come metodo di finanziamento principale per i costi in conto capitale dell'acquisto e della riqualificazione della proprietà. Le obbligazioni comunitarie sono prestiti fruttiferi che consentono a organizzazioni non profit, cooperative e enti di beneficenza di sfruttare la comunità circostante di sostenitori nel tentativo di raccogliere capitali di progetto [3]. Le organizzazioni non profit devono affrontare molti ostacoli all'accesso ai finanziamenti tradizionali e le obbligazioni comunitarie possono fornire a queste organizzazioni le fonti di capitale necessarie. Queste obbligazioni offrono agli investitori l'opportunità non solo di migliorare le loro comunità, ma anche di beneficiare finanziariamente del loro investimento. Le obbligazioni comunitarie sono un metodo di finanziamento per progetti che cercano di raccogliere $ 500.000- $ 5.000.000 CAD di capitale [3]. Un legame comunitario di successo il'iniziativa richiede l'interesse della comunità locale e un modello di reddito sostenibile per ripagare gli investitori.

Cosa è successo: processo, interazione e partecipazione

C'erano molte incognite coinvolte nel processo che 10C ha subito per finanziare l'acquisto e la ristrutturazione della proprietà di 42 Carden Street attraverso obbligazioni comunitarie. Per l'organizzazione è stato un grosso rischio finanziare il progetto utilizzando metodi di finanziamento sociale invece di accettare sovvenzioni. Mentre intraprendeva questo lavoro, 10C ha condotto una scansione ambientale dei legami comunitari in tutto il Canada con l'aiuto di Good Roots Consulting e Terrapin Social Finance. “ Beyond the Bond ” è un riassunto informativo di questa ricerca finanziata dalla Ontario Trillium Foundation (vedi link esterni per il documento completo). Il documento includeva risultati chiave sul processo, l'interazione e la partecipazione delle iniziative di legame comunitario, all'epoca, in Canada.

È stato riscontrato che le iniziative di legame comunitario avevano maggiori probabilità di successo se l'organizzazione avesse quanto segue:

• Forte capitale sociale
• Consiglio di amministrazione solidale che sostiene il progetto
• Partnership con organizzazioni che hanno già emesso obbligazioni comunitarie (es: TREC, MaRS, CSI)
• Membro del personale/volontariato/contatto prontamente disponibile con una forte alfabetizzazione finanziaria
• Campione della comunità altamente visibile con credibilità
• Partnership con un istituto finanziario innovativo
• Progetto iconico che soddisfa le esigenze della comunità
• Termini di legame semplici e comunicazioni di progetto
• Cancella la cronologia del progetto
• Approccio di portafoglio in cui le obbligazioni comunitarie costituiscono solo una parte del finanziamento del progetto
• Prima perdita di capitale dal governo

10C ha utilizzato questi risultati del processo mentre continuava a sviluppare stabilità nelle proprie offerte e piani a lungo termine per il progetto di legame comunitario di 42 Carden Street. Inizialmente, poiché la portata dei lavori di ristrutturazione non era nota, 10C credeva di dover raccogliere solo $ 1.000.000 di CAD per il progetto con un numero imprecisato di investitori. Il team ha utilizzato modelli del CSI, inclusi certificati obbligazionari e un accordo di fiducia legale, che delinea tutti i termini e le condizioni del legame comunitario, inclusi fiduciario legale, serie di obbligazioni e garanzia ipotecaria. Inoltre, Julia Grady si è assicurata il sostegno del Consiglio di amministrazione della 10C, incluso il presidente del consiglio Kerry Daly. Trovare un istituto finanziario innovativo che sostenesse l'uso da parte dell'organizzazione di obbligazioni comunitarie è stato impegnativo, ma alla fine 10C ha scoperto e collaborato con VanCity Community Investment Bank per il progetto. La prima soglia del progetto era di raccogliere $ 400.000 CAD da 22 investitori. Tuttavia, poiché il progetto è decollato e sono proseguiti i lavori di ristrutturazione dell'edificio, sono stati annunciati ulteriori obiettivi di finanziamento e serie di obbligazioni per garantire finanziamenti aggiuntivi. Come risultato dell'utilizzo di un metodo di finanziamento basato sulla comunità, esisteva un senso comune di proprietà per il progetto tra molti detentori di obbligazioni. Alcuni investitori sono diventati altamente partecipativi al processo e hanno sviluppato una forte passione per la missione e la visione dell'organizzazione. L'impegno e la collaborazione della comunità rimangono al centro della visione di 10C per la comunità guelfa. L'approccio partecipativo al finanziamento ha consentito all'organizzazione di integrare questa visione nel proprio progetto di riqualificazione immobiliare in modo altamente funzionale.

Influenza, risultati ed effetti

In definitiva, l'uso di obbligazioni comunitarie per finanziare l'acquisto e la ristrutturazione di 42 Carden Street è stato considerato un successo dall'organizzazione e dalla comunità. Negli ultimi cinque anni, 10C è stata in grado di finanziare con successo le obbligazioni annualmente utilizzando i vari flussi di entrate dell'organizzazione. Questi flussi di entrate includevano abbonamenti, mercato degli agricoltori, prenotazioni di eventi, spazi di coworking e noleggio di cucine.

Un effetto positivo dell'utilizzo dei legami comunitari è stato il maggiore coinvolgimento della comunità con il progettoecc. 10C ha offerto un abbonamento annuale gratuito a tutti i detentori di obbligazioni che ha consentito loro di rimanere aggiornati con l'organizzazione e di utilizzare lo spazio fisico al 42 di Carden Street. L'utilizzo dei community bond ha inoltre promosso partenariati e collaborazioni con enti e imprese locali che hanno scelto di investire, come l'Università di Guelph. Un indicatore chiave del successo è stato il fatto che circa due terzi dei detentori di obbligazioni hanno dichiarato che avrebbero raccomandato l'acquisto di obbligazioni comunitarie ai propri amici, familiari o colleghi.

Quando le prime due serie di obbligazioni comunitarie hanno raggiunto la scadenza a 5 anni nel 2022, 10C ha avviato il processo di rinnovo delle obbligazioni. Tra l'80-85% degli investitori ha scelto di rinnovare le proprie obbligazioni, il che significa che il 15-20% delle obbligazioni sarà detenuto da nuovi investitori per il progetto. L'alto tasso di rinnovo delle obbligazioni è stato considerato un parametro chiave per misurare il successo del progetto. Sulla base dell'uso di successo delle obbligazioni comunitarie da parte dell'organizzazione negli ultimi cinque anni, hanno piani provvisori per utilizzare obbligazioni comunitarie aggiuntive per il finanziamento di progetti futuri.

Analisi e lezioni apprese

Riflettendo sulle lezioni chiave apprese attraverso il progetto, 10C cita l'apprendimento dell'importanza di costruire la forza e la struttura organizzativa allo stesso tempo. Con così tante incognite che entrano nel progetto, lo spirito imprenditoriale della co-fondatrice e direttrice esecutiva Julia Grady è stato un fattore chiave per il successo del progetto. L'adozione di metodi di finanziamento innovativi comporta un certo livello di rischio che deve essere adeguatamente mitigato. Avvicinarsi al progetto innovativo con curiosità e resilienza è stato fondamentale per ottenere un risultato di successo.

La ricerca di potenziali investitori interessati è stata una delle principali aree di apprendimento del progetto. Capire come personalizzare al meglio il processo di presentazione e vendita è stata la chiave del successo. I legami comunitari sono un concetto molto nuovo per la maggior parte degli individui. Pertanto, prendersi il tempo necessario per ascoltare i potenziali investitori, oltre a rispondere alle domande, ha aumentato l'interesse per il progetto e, in definitiva, si è assicurato il sostegno finanziario.

A seguito della sicurezza degli investitori, all'organizzazione è stato chiesto di pensare come un'azienda e di affrontare le operazioni con uno spirito imprenditoriale. La continua pressione per garantire entrate operative per finanziare e rimborsare i prestiti è stata una grande motivazione per l'organizzazione. L'ulteriore sfida del COVID-19, che si è verificata abbastanza presto nel processo, ha anche richiesto all'organizzazione di cercare flussi di entrate creative al di fuori del loro tipico coworking e degli affitti di spazi per riunioni. Imparare ad adattare il modello organizzativo interno a un mondo esterno in continua evoluzione si è rivelato un'altra lezione chiave appresa attraverso il processo.

Guarda anche

Riferimenti

[1] Davis, M., Grady, J. e Woeller, S. (2018, luglio). Oltre il legame . Estratto il 7 aprile 2022 da https://10carden.ca/wp-content/uploads/The-Bond-and-Beyond-July-30-2018.pdf

[2] Governo del Canada. (2015, 21 luglio). Finanza Sociale . Canada.ca. Estratto il 6 aprile 2022 da https://www.canada.ca/en/employment-social-development/programs/social-finance.html

[3] CSI e Arazzo. (nd). Che cos'è un Community Bond . Obbligazioni comunitarie. Estratto il 6 aprile 2022 da https://communitybonds.ca/#:~:text=What%20is%20a%20Community%20Bond,and%20create%20more%20vibrant%20communities

Link esterno

https://10carden.ca/wp-content/uploads/The-Bond-and-Beyond-July-30-2018.pdf

Appunti

Scritto da Rachel West nell'ambito del programma Integrated Business and Humanities della McMaster University in collaborazione con 10C.